JUAL BELI

Untuk mempermudah pemahaman mengenai perbuatan hukum jual beli dalam KUHPerdata, berikut akan disajikan dalam bentuk Q&A. It's always been my pleasure to read and learn KUHPErdata thoroughly :) 

1. Apa yang dimaksud dengan jual beli?

- Jawaban :

Jual beli adalah suatu perjanjian antara dua pihak. Pihak pertama mengikatkan diri untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak lainnya berkewajiban untuk membayar harga yang telah diperjanjikan. (Pasal 1457 KUHPerdata).

2. Apa yang menjadi unsur esensialia (kata baku : 'esensial' / yang bersifat penting dan perlu) dalam perjanjian?

- Jawaban :

a. Unsur benda yang hendak diperjualbelikan

b. Unsur harga bendanya

3. Kapankah hak milik suatu benda berpindah kepada pembeli?

- Jawaban :

Pada saat penyerahan (levering) benda tersebut telah memenuhi cara yang ditentukan dalam Pasal 612, 613, dan 616 KUHPerdata.

Penyerahan benda bergerak yang bertubuh (berwujud) dilakukan dengan cara penyerahan yang nyata (traditio brevi manu/penyerahan tangan pendek) atas benda tersebut oleh atau atas nama pemiliknya. (Pasal 612 KUHPerdata)

Penyerahan piutang atas nama dan kebendaan tidak bertubuh lainnya dilakukan dengan membuat akta otentik atau di bawah tangan. (Pasal 613 KUHPerdata)

Penyerahan tersebut berlaku apabila disertai dengan :

1. Pemberitahuan (oleh juru sita pengadilan); atau

2. Secara tertulis disetujui atau diakuinya (dengan cara tanda tangan bersama-sama dalam suatu akta otentik).

Penyerahan piutang atas bawa dilakukan dengan cara penyerahan surat tersebut.

Penyerahan piutang atas unjuk dilakukan dengan cara penyerahan surat dan disertai dengan endosemen.

Penyerahan benda tidak bergerak dilakukan dengan cara pengumuman akan akta tersebut yang dilakukan dengan cara sebagaimana diatur dalam Pasal 620 KUHPerdata serta melakukan balik nama.

Mengenai peralihan hak atas tanah, dalam UU Nomor 5 Tahun 1960 (PP No 10 Tahun 1961 telah diatur bahwa jual beli tanah dibuktikan dengan akta yang dibuat di hadapan PPAT (bersifat terang) dan hak milik atas tanah berpindah pada saat dibuatnya akta tersebut (bersifat tunai)

4. Apa sajakah yang menjadi kewajiban penjual dalam perbuatan jual beli?

- Jawaban :

Pasal 1474 KUHPerdata mengatur dua kewajiban penjual yaitu :

1. Menyerahkan bendanya;

2. Menanggung barang tersebut dari :

a. ancaman ekstern (ancaman yuridis). Penjual harus menjamin barang aman dari putusan pengadilan yang memuat hukuman untuk menyerahkan barang (baik seluruhnya maupun sebagian) ataupun beban-beban yang berupa hak-hak dari pihak ketiga atas barang tersebut (Pasal 1492-1503 KUHPerdata)

b. ancaman intern, yaitu gangguan yang ditimbulkan karena adanya cacat tersembunyi (Pasal 1504 KUHPerdata).

Cacat pada barang ada dua macam, yaitu cacat yang kelihatan, di mana penjual tidak diwajibkan menanggungnya (Pasal 1505 KUHPerdata) dan cacat yang tidak kelihatan, di mana penjual wajib menanggungnya (Pasal 1506 KUHPerdata).

Terhadap pembelian barang dengan cacat yang tersembunyi, Pasal 1507 KUHPerdata memberikan pilihan bagi pembeli dapat melakukan dua tindakan, yaitu :

a. Actio redhibitoria (barang dikembalikan dan uang diminta kembali)

b. Actio quantiminoris (barang tetap berada di pihak pembeli dan ia dapat menuntut pengembalian sebagian uangnya).

Jangka waktu tuntutan mengenai cacat tersembunyi harus diajukan dalam jangka waktu yang pendek dengan mengindahkan kebiasaan-kebiasaan dari tempat pembelian tersebut dibuat. (Pasal 1511 KUHPerdata).

Dalam hal terdapat cacat pada barang yang dijual melalui lelang oleh hakim, tidak dapat mengajukan komplain (Pasal 1512 KUHPerdata).  

5. Apa saja yang menjadi kewajiban pembeli?

- Jawaban :

Penjual berkewajiban untuk membayar harga pembelian. Pembayaran dilakukan pada waktu yang ditetapkan dalam perjanjian atau jika tidak ditetapkan sebelumnya, pembayaran dilakukan pada tempat dan waktu penyerahan benda.

6. Siapa saja yang dilarang untuk melakukan jual-beli?

- Jawaban :

a. Antara suami dan istri, kecuali dalam hal-hal yang diatur dalam Pasal 1467 KUHPerdata;

b. Para hakim, jaksa, panitera, advokat, pengacara, jurusita, notaris, serta pejabat-pejabat umum lainnya, dalam hal penyerahan benda tersebut terkait dengan pokok-pokok perkara (sengketa) yang bergantung pada Pengadilan Negeri dalam wilayah jabatannya (Pasal 1468-1469 KUHPerdata)

7. Jika seorang calon pembeli telah memberikan uang panjar (uang muka/down-payment), apakah jual-beli dapat dibatalkan?

- Jawaban :

Tidak. Pasal 1464 KUHPerdata mengatur bahwa jual-beli tidak dapat dibatalkan meskipun salah satu pihak mengembalikan atau menyuruh memiliki uang panjar tersebut. Harus diingat bahwa perjanjian tidak dapat dibatalkan, kecuali ada kesepakatan antara para pihak ataupun syarat batal yang telah ditentukan oleh undang-undang.

8. Apa sajakah jenis-jenis jual beli?
- Jawaban :

a. Jual beli barang yang telah ditentukan (Pasal 1460 KUHPerdata - terkait dengan Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 3 Tahun 1963)

b. Jual beli barang yang telah diindividualisir (Pasal 1461 KUHPerdata)

c. Jual beli barang tumpukan (Pasal 1462 KUHPerdata)

d. Jual beli dengan percobaan/contoh - dianggap selalu dengan syarat tangguh. (Pasal 1463 KUHPerdata)

e. Jual beli dengan panjar (Pasal 1464 KUHPerdata)

Semoga bermanfaat!